La desinformación puede ser una gran ventaja para las entidades que se aprovechan de ello, pero significa todo lo contrario para los clientes. Y tú, ¿conoces todos tus derechos como hipotecado?
Los gastos hipotecarios hacen referencia a los costes generados al suscribir un préstamo para la compra de un inmueble con garantía hipotecaria. Estos son los de notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación del inmueble y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Pese a que las entidades financieras eran las principales interesadas en formalizar e inscribir la hipoteca, imponían al consumidor que fuera este quien se hiciese cargo de los gastos.
No fue hasta 2015 cuando el Tribunal Supremo determinó el carácter abusivo de este tipo de cláusulas, produciéndose desde entonces una serie de sentencias sobre quién y en qué medida debían hacer frente.
La distribución de los gastos hipotecarios
Los gastos de constitución de una hipoteca quedan distribuidos del siguiente modo, en función de su fecha de creación:
1. Contratos suscritos antes del 16 de julio de 2019
En contratos de préstamo suscritos antes del 16 de julio de 2019, le corresponde a la entidad financiera los gastos de: tasación, inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría y el 50% de los gastos notariales. Por su lado, el consumidor deberá hacerse cargo de: el 50% de los gastos notariales, la escritura de cancelación, la comisión de apertura.
2. Contratos suscritos después del 16 de julio de 2019
En los contratos de préstamos suscritos después del 16 de julio de 2019, le corresponde a la entidad financiera los gastos de: inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría, notaría. Así mismo, le corresponde al consumidor: la tasación y la comisión de apertura.
Algunos matices a tener en cuenta
Aunque la comisión de apertura debe ser satisfecha por el consumidor, puede ser objeto de reclamación. Esto sucede cuando el banco no puede acreditar que hubiera informado de forma clara y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca. Así como, cuando no pueda acreditar que se corresponde con un servicio prestado o con gastos reales en los que la entidad hubiera incurrido.
Por último, debe indicarse que la escritura pública de constitución de préstamo hipotecario devenga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De dicho importe se tuvo que hacer cargo el consumidor hasta el 10 de noviembre de 2018. Desde esa fecha le corresponde a la entidad financiera.
Cualquier persona consumidora que haya suscrito un contrato de préstamo hipotecario que incluya alguna cláusula abusiva, puede reclamar los gastos que correspondan, independientemente de que la hipoteca esté activa, cancelada, se haya vendido el inmueble sobre el que se constituyó o haya habido modificaciones sobre el contrato inicial.
¿Cuál es el plazo para reclamar?
El Tribunal Supremo decidió el 22 de julio de 2021, plantear una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para conocer cuando prescribe el plazo para que las personas consumidoras puedan reclamar los gastos hipotecarios. Por lo que es recomendable que los consumidores interpongan las reclamaciones a la mayor brevedad.
Las reclamaciones para la devolución de los gastos hipotecarios cobrados indebidamente tienen que realizarse ante la propia entidad bancaria y, en caso necesario, ante los Tribunales de Justicia, puesto que estos son los únicos que pueden aplicar los efectos de las sentencias relativas a esta cuestión sobre los casos individuales.