Asiduamente me encuentro el despacho con esta consulta por parte de un inquilino que se encuentra impotente ante la negativa del propietario. Lo cierto es que las consecuencias de esta conducta pueden evitarse o minorarse, siguiendo unas recomendaciones.
La fianza es la cantidad económica que el inquilino entrega al propietario a la firma del contrato. Normalmente equivale al importe de una mensualidad en el caso de alquiler de vivienda y de dos mensualidades para otros usos.
Este aval cumple única y exclusivamente una función de garantía. El inquilino debe responder de todas las obligaciones derivadas del contrato, tanto las de carácter económico, es decir rentas pendientes, suministros, como las relacionadas con la conservación o mantenimiento de la vivienda.
Por tanto, si finalizado el contrato, no hay obligaciones pendientes, como rentas no satisfechas o desperfectos reclamables, el propietario debe reintegrar la fianza. A estos efectos debe destacarse que los tribunales no consideran desperfecto reclamable, el daño o deterioro sufrido en la vivienda como consecuencia del uso normal, como pueda ser la limpieza o la pintura del inmueble.
Recomendaciones en el momento de alquilar
Si tienes pensado alquilar un piso, te aconsejo tomar en consideración las siguientes recomendaciones previas a la firma del contacto:
1. Inspecciona la vivienda en profundidad
Repasa la vivienda exhaustivamente para ver que no puedan inculparte de desperfectos ya existentes. (Roturas o muescas en ventanas, rayas en parquet, puertas, vitrocerámica, baldosas rotas, grietas, mobiliario...).
Mi consejo es que lo documentes con fotos y prepares un documento firmado por el propietario. Si este no accede a firmarlo, comunícale los desperfectos ya existentes en la vivienda a través de burofax.
No dejes, que se quede en la mera palabra, esto no te protegerá en un proceso judicial. Sin embargo, el burofax se toma como prueba fehaciente y te permitirá evitar costas.
2. Controla tu fianza
Asegúrate de que el propietario ingresa tu fianza en el depósito habilitado por tu comunidad autónoma a tal fin. Esta es una obligación legal cuyo incumplimiento es sancionable. Este punto es importante, por varias razones.
En primer lugar, porque si la fianza no está depositada no puedes deducírtela en IRPF. En segundo lugar, porque puede darse el caso de que el propietario se gaste la fianza sin ingresarla y en el momento en el que debiera devolvértela no tenga dinero para hacerlo. Y por último, dado su carácter obligatorio y sancionable es un "arma" para presionar si es que está reteniendo vuestra fianza sin causa justificada.
Recomendaciones al dejar el piso
Al abandonar el piso, el propietario debería realizar una visita en tu presencia. Se inspeccionará el inmueble y se firmará un documento en el que dando por finalizado el contrato, la vivienda se devuelve en buen estado sin daños en la misma o en el mobiliario y a plena satisfacción del arrendador.
De encontrarse daños en la vivienda que merezcan su reparación, será conveniente que sean perfectamente reseñados y enumerados en el documento que se firme y que quede pendiente de la valoración de los mismos.
El plazo para devolver la fianza
Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: “El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.”
Es decir, el propietario tiene la obligación de devolverte dicho importe antes de que finalice el primer mes desde el vencimiento del contrato. De no ser así, tienes derecho a reclamarla.
¿Cómo reclamar la fianza?
Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato no te ha sido reintegrada, intenta una solución amistosa a través del diálogo, exponiendo todos los razonamientos anteriores.
En caso de que esta no sea fructífera, deberás enviar un burofax solicitando formalmente la devolución del importe de la fianza al haber finalizado el contrato, con la advertencia de que en su defecto se ejercitarán acciones judiciales en su contra. Si la segunda opción tampoco da resultado, será necesario acudir al auxilio de un juez, salvo que la comunidad autónoma tenga un servicio de mediación para este caso.
Normalmente la cantidad reclamada por fianza no excede de 6.000 euros, por lo que la reclamación será tramitada por un procedimiento verbal. Además, si la cantidad reclamada fuera de menos de 2.000 euros no será necesario abogado ni procurador. Para este último caso existen modelos elaborados por el Consejo General del Poder Judicial y a disposición de los ciudadanos.
En conclusión...
Es de vital importancia adoptar las precauciones descritas. Pero dado el caso, reclama judicialmente si tienes pleno convencimiento de que no adeudas ninguna cantidad de suministros o de rentas o de que no existen daños causados por ti, y si te has comunicado por burofax evitando así la posible condena en costas.
Recuerda que el deterioro o daño causado por el mero uso no son tu responsabilidad. Será el propietario quien deba probar mediante informe pericial que existen esos daños y que tú has sido su autor. Lamentablemente, la desinformación sobre el proceso y su coste disuade a los inquilinos a reclamar judicialmente, pero merece la pena.