Ya sea por una cuestión cultural o por inversión financiera, lo cierto es que somos muchos los ciudadanos españoles que aspiramos a tener nuestra vivienda habitual en propiedad. Dedicamos un importante esfuerzo económico, incluso buscamos financiación a través de hipoteca para adquirir la casa de nuestros sueños.
¿Qué es la compra de vivienda sobre plano?
En el caso de viviendas de obra nueva, es muy habitual la compra 'sobre plano'. Es decir, viviendas que están diseñadas, pero que no están construidas todavía. Basamos nuestra decisión en un proyecto, un showroom o piso piloto, pero no en la vivienda asignada definitivamente.
Promotoras e inmobiliarias nos ofrecen unas características y calidades determinadas a futuro, sin que podamos comprobar en el momento que así sea. Entonces, ¿qué ocurre cuando una vez entregada la vivienda esta no es lo que esperábamos?
Los tipos de defectos constructivos
La casuística puede ser muy variada, y es que nos podemos encontrar con diferentes tipos de defectos. En primer lugar, podemos encontrarnos con defectos que comprometen directamente la resistencia o estabilidad del edificio. Un ejemplo serían las grietas provocadas por una mala cimentación o en vigas y muros de carga.
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También pueden aparecer defectos constructivos y de las instalaciones. Este sería el caso de los problemas de impermeabilización y humedades, insonorización o aislamiento térmico defectuoso. Finalmente, encontramos los defectos de acabado: parquet mal colocado, azulejos rotos, roces en las puertas, ventanas que no cierran, etc.
¿Quién responderá por estos defectos?
La responsabilidad en el proceso constructivo está regulada y amparada en la Ley de Ordenación de la Edificación. Por esta normativa responden promotor, constructor, proyectista, director de obra, director de ejecución, laboratorios de control y calidad, y suministradores de productos. Y estos, serán responsable en la medida que pueda demostrarse e individualizar su culpa.
Este régimen coexiste y es complementario con la acción por incumplimiento contractual prevista en el Código Civil. El promotor responderá en todo caso por sí mismo y además solidariamente por constructora, arquitectos y aparejadores. En definitiva, es el promotor el principal obligado frente a nosotros, con quien hemos suscrito el contrato de compraventa.
Pasos a seguir para remediar los problemas
La Ley de Ordenación de la Edificación prevé un plazo de 2 años, 3 en caso de viviendas de protección oficial, para reclamar desde que aparece el defecto. Es probable que, si has comprado una vivienda en régimen de propiedad horizontal, tus vecinos también se hayan encontrado con estos problemas. Actuar de manera conjunta os ahorrará los costes de este procedimiento.
Es, además, muy importante asesorarse legalmente de manera inmediata, para no dejar transcurrir el plazo anteriormente mencionado. Para paralizar el transcurso del plazo, es decir, para interrumpir la prescripción de la acción, hay que hacer un paso muy importante. Se debe dirigir un burofax de reclamación a todos los agentes intervinientes en el proceso de construcción.
Para demostrar estos defectos y su magnitud, así como la forma de repararlos y el coste de la misma, será preciso un informe pericial. Visto lo anterior, cabe la posibilidad de que ofrezcan la posibilidad de avenirse a reparar para evitar un proceso judicial.
Pensemos en que arquitectos técnicos y aparejadores cuentan con un seguro de responsabilidad civil precisamente para estos casos. Para el caso de que no se proporcione una solución amistosa, será necesario acudir a un proceso judicial.
El procedimiento finalizará con una sentencia normalmente condenatoria, en la que se declare el incumplimiento contractual y las responsabilidades de los agentes. Lo normal es que el Juez priorice la condena de hacer. Es decir, la reparación 'en natura' antes que la condena a satisfacer una compensación económica.
Publicidad engañosa en el sector inmobiliario
Aunque no se trate de un defecto como tal, cabe mencionar el uso inapropiado que algunas promotoras hacen del estándar Passivhaus o casas pasivas. Los edificios Passivhaus son aquellos en los que se reduce en un 75% las necesidades de calefacción y de refrigeración, y el resto de energía puede ser cubierta con energías renovables.
Un edificio de este tipo será reconocido como tal si obtiene el Certificado emitido por profesionales acreditados por Passive House Institute. Y si no, no lo será, por muy eficiente energéticamente que sea.
Frente a estas manipulaciones publicitarias, el Real Decreto sobre protección a los consumidores en cuanto a la información a suministrar la compraventa y arrendamiento de viviendas ha previsto que:
"La oferta, promoción o publicidad debe ajustarse a las verdaderas características y condiciones de la vivienda, imponiendo que dicha publicidad no induzca a error a sus destinatarios". En definitiva, es posible encontrarse con prácticas que rozan la ilegalidad, muchas veces sin darnos cuenta.