Que un bien inmueble sea propiedad de varias personas es algo muy común, a ello se le conoce como proindiviso, condominio o copropiedad. Esta situación se da sobre todo en la vivienda habitual de parejas o matrimonios y en inmuebles proveniente de herencias. En muchas ocasiones esta situación termina por ser una fuente de conflictos, sobre todo tras una separación o divorcio.
Pero, debes saber que nadie puede ser obligado a permanecer de forma indefinida en una copropiedad. La división de la cosa común o extinción de condominio es un derecho que tiene individualmente cada copropietario. Es decir, que aunque fueras propietario del 1%, tendrías derecho a solicitar la extinción de la copropiedad.
¿Qué hacer con una propiedad compartida?
Existen diferentes vías para "deshacer" estas propiedades compartidas, que seguidamente analizo. La primera vía para extinguir la propiedad sería vender la totalidad del inmueble a un tercero.
A veces esta no es una opción, bien sea porque no existen compradores interesados o porque alguno de los copropietarios tienen interés en quedarse con la totalidad del inmueble. Es muy probable que si hablamos de la vivienda habitual de una pareja alguno de los dos quiera quedarse con ella.
1. Compraventa por uno de los copropietarios
Si uno de los propietarios quisiera quedarse con la totalidad del inmueble, a priori, parece que la solución sería comprar la parte del resto de propietarios. Lo cierto es que es una solución totalmente válida en derecho, pero fiscalmente menos atractiva que otras.
La compraventa de bienes inmuebles de segunda mano devenga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Esta tasa debe ser satisfecha por el comprador y oscila entre el 6% y 10%, dependiendo de la comunidad autónoma. Además, el vendedor deberá liquidar la conocida “Plusvalía” municipal.
2. Extinción de condominio en favor de uno de los propietarios
Existe la posibilidad de extinguir el condominio adjudicando la totalidad del dominio a uno de los copropietarios y compensando económicamente al resto. Este trámite que se eleva a escritura pública devenga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone un porcentaje del 0,5% al 1,5 % dependiendo de la comunidad autónoma.
Además, para la extinción de condominio suele estar exenta del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos o “Plusvalía”. Sin embargo, deben añadirse los gastos de notaría y de Registro de la Propiedad.
Quien ceda o venda su parte de la vivienda debería considerarlo como una ganancia o una pérdida a efectos de la renta o IRPF. Aunque normalmente, si el valor total de la adjudicación es igual al valor del inmueble en el momento de la adquisición con la correspondiente actualización, esta no computará como alteración del patrimonio a efectos de IRPF.
Si la extinción de condominio se lleva a cabo mediante convenio regulador de un procedimiento judicial de divorcio por el que se atribuye la propiedad a uno de los cónyuges, la transmisión estaría exenta de tributar en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
La extinción de condominio en los casos de divorcio será independiente del derecho de uso de la vivienda que se le haya podido atribuir al progenitor que tiene la custodia de los niños.
3. Novación del préstamo hipotecario
Habitualmente sucede que los inmuebles vivienda habitual de parejas estén gravados con una hipoteca. En estos casos, los bancos suelen exigir una novación del préstamo hipotecario, solicitando más garantías o avalistas y así liberando a quien deja de ser propietario.
Sin embargo, debo recalcar que el banco en ningún caso puede oponerse a la extinción del condominio y la novación del préstamo hipotecario no sería un requisito inexcusable.
Ahora bien, la consecuencia “negativa” de no llevar a cabo la novación del préstamo sería que: el propietario que cede su parte no queda liberado de sus obligaciones frente al banco.
Es decir, en el caso que el copropietario que se adjudica la totalidad del inmueble dejase de pagar la cuota del préstamo, el banco podría exigir el pago también al que ya no es propietario.
4. Procedimiento judicial de división de la cosa común
A esta vía llegan sobre todo los inmuebles provenientes de herencia. Si no existe posibilidad de venta ni consenso en la adjudicación del bien, se debe acudir a un procedimiento judicial de división de la cosa común.
El resultado puede ser la división material, constituyendo una propiedad horizontal, o la división económica si el bien es indivisible, mediante su subasta y reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno.
Esta es sin duda la vía menos favorable, por los costes que habría que soportar de abogado y procurador y porque si se llega a una subasta judicial el valor de mercado del bien se puede ver finalmente reducido.
En resumen, a la hora de deshacerse de una propiedad común deben valorarse en primer lugar las soluciones amistosas. Primando la extinción del condominio o la venta si es a terceros, según interese y evitando la compraventa entre copropietarios.